三大視角看增量政策對房地產市場影響

近日，從中央到地方，多部門祭出重磅政策，推動經濟持續復蘇。其中，有兩大增量政策，被視為支撐房地產市場“止跌回穩”的重要舉措。

其一為，財政部部長藍佛安在11月8日舉行的十四屆全國人大常委會第十二次會議新聞發布會上介紹，從2024年開始，我國將直接增加地方化債資源10萬億元。同時明確，2029年及以后到期的棚戶區改造隱性債務2萬億元，仍按原合同償還。其二為，11月11日晚間，自然資源部發布通知，要求各地積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進房地產市場平穩健康發展。

這意味著地方政府化債壓力會大大減輕，將騰出更多精力和財力來促發展、保民生；支持專項債使用范圍或將拓展至房地產更多領域。

那么，政策“組合拳”對房地產行業將產生哪些影響？在筆者看來，這將為后續發行地方政府專項債收儲存量房去庫存、盤活閑置土地和城中村改造騰挪更大空間。

首先，加快收儲存量房去庫存，風險出清進程提速穩信心。據CRIC（克而瑞）統計，目前已有超過50個城市表態支持國有企業收儲，29個城市已落地首批房源征集細則。隨著存量房收儲落地，部分現實難題浮出水面。比如，資金能否實現成本和收益平衡存在不確定性；收儲項目多位于近郊或遠郊，難以滿足后期配售保障房和保租房運營入住要求；收儲合規房源及體量不大。

未來，在專項債資金支持下，一是可以擴大收儲房規模，比如部分進入建設尾聲的期房也可納入收儲范圍，提升企業資金流動性；二是更多增量資金入場，多類存量房可被收儲，轉化為運營收益較好的保租房等，甚至可打包后推進REITs上市，建成“投融建管退”完整閉環；三是多地可根據自身樓市供求關系特點，在合理合規的前提下，靈活調整收儲房條件，以求適銷對路，助力穩樓市信心。

其次，加大回收閑置土地，改善供求關系穩預期。從歷史上看，過去專項債“涉房”主要用于棚改，一般不“涉地”，更是很少介入房地產細分領域。但近期多部門提及支持專項債收儲存量土地，釋放更多積極信號。

在十四屆全國人大常委會第十二次會議新聞發布會上，明確“專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快落地?！贝送?，前文提及的自然資源部下發的通知，更是明確積極運用專項債、加大力度收回存量閑置土地，包括優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地，進入司法或破產拍賣、變賣程序的土地等也可以納入收回收購范圍。可見涉及之廣，力度之大。

運用專項債收購存量土地細則落地，疊加地方化債舉措，將會有效改善房地產行業預期。一是盤活“沉睡土地”，調整土地供求關系，減少存量、優化增量；二是增強地方政府和企業資金流動性，這有利于房企集中資金用于保交房；三是回收后的存量土地，有望用于建設“好房子”工程，在新規則新標準下出讓，提供滿足多樣化需求且去化率較高的新產品。

最后，推動城中村改造貨幣化安置，拉動住宅銷售規模穩市場。新增100萬套城中村改造，并實行貨幣化補貼，是今年的新目標。財政支持允許地方發行政府專項債，將為加快舊城改造提供強有力的資金支持，釋放出規模可觀的增量購房需求。

CRIC依據2015年至2017年的棚改貨幣化安置效果推算，100萬套的城中村改造或將帶動近1億平方米住宅銷售。更重要的是，若征收安置方案做得扎實，確保工程順利推進，在開發性、政策性金融機構可以給予專項借款支持之外，商業銀行、社會資本等參與積極性也會提高，這將有利于平衡項目資金，避免新增地方債務風險。

總體而言，“更有體感的”財稅政策已加緊“上路”，一攬子“穩地產”政策亦加速落實到位，接下來，房地產市場“止跌回穩”可期。