買房門檻降至歷史低點：超百城首付兩成，多城房貸利率進入3時代

首付比例降至兩成、首套房貸利率降至4%以下......今年以來，多地優化信貸政策，購房者的購房成本及購房門檻進一步寬松。

超百城購房首付比例降至20％

地方層面出臺的樓市新政中，“降低首付比例”已成為多個城市優化政策的標配。

據澎湃新聞不完全統計，今年以來，至少已經有115個城市將公積金或商業性個人住房貸款的首付比例降至20％，其中包括四川成都、河北石家莊、陜西西安、山西太原、吉林長春、福建福州、江西南昌、重慶、貴州貴陽、甘肅蘭州、寧夏銀川、新疆烏魯木齊等二線城市。

具體來看，據不完全統計，明確購房首付比例降至兩成的地方中，包含湖北9城（分別是監利、孝感、大冶、隨州、襄陽、宜昌、咸寧、黃岡、廣水）及神農架林區；江西9城（分別是撫州、景德鎮、宜春、瑞金、南昌、高安、上饒、新余、樟樹）；河北8城（分別是涿州、承德、石家莊、保定、廊坊、滄州、唐山、張家口）；甘肅3城（白銀、慶陽、蘭州）；四川10城（分別是廣元、自貢、巴中、內江、瀘州、資陽、遂寧、雅安、成都、德陽）；新疆2城（阿勒泰、烏魯木齊）；江蘇10城（分別是興化、鎮江、連云港、徐州、揚州、泰州、常熟、宿遷、南通、淮安）；浙江8城（分別是諸暨、溫州、江山、衢州、臺州、麗水、湖州、紹興）；貴州4城（分別是六盤水、貴陽、遵義、黔東南）；陜西3城（寶雞、漢中、西安）；安徽8城（蚌埠、亳州、潛山、滁州、淮南、池州、阜陽、安慶）；河南6城（洛陽、信陽、濟源、濮陽、安陽、商丘）；湖南4城（岳陽、湘潭、益陽、邵陽）；廣西2城（欽州、合山）；山東6城（濟寧、臨沂、濱州、菏澤、德州、泰安）；吉林3城（雙遼、吉林、長春）；寧夏3城（吳忠、固原、銀川）；山西2城（忻州、太原）；廣東5城（韶關、揭陽、汕尾、潮州、湛江）；福建5城（福州、南平、龍巖、泉州、三明）；以及云南普洱、重慶、內蒙古包頭、遼寧丹東等。

以四川成都為例，今年5月31日，成都出臺新政優化公積金貸款政策。公積金貸款首付比例下調10%，即首套房首付比例由30%下調至20%，二套房首付比例由40%下調至30%。

此外，成都于11月17日發布《關于進一步優化區域限購措施的通知》，明確自2022年11月18日起，將天府新區成都直管區、成都高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區統一為一個住房限購區域，具備該區域內任一區購房資格的居民家庭以及具備成都高新區南部園區購房資格的居民家庭，均可在該限購區域內購買住房。該區域購房套數、戶籍社保年限等住房限購要求保持不變。

同時，多地對商業性個人住房貸款首付比例也進行了調整。根據中指研究院監測數據，當前已有80余城調整首套商貸首付比例至20%。

以湖北省監利市為例，其于10月27日發布涉及購房款補貼、契稅補貼、首付比例等多條促進房地產市場良性循環和健康發展的措施，其中明確，2022年6月30日至2022年12月31日期間，在監利市購買首套新建商品住房貸款，首付款比例不低于20%，二套房貸款首付款比例不低于30%。對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業性貸款購買普通商品房住房的，執行首套房貸政策。

可以看到的是，不僅僅是監利市，今年以來多地調整“認房認貸”政策，明確對已結清首套房貸的居民，再買房可執行首套房貸款政策，且首付比例低至兩成。據不完全統計，至少包括甘肅白銀、湖北監利、貴州六盤水、江西宜春、貴州貴陽、四川廣元、江西景德鎮、陜西寶雞、安徽蚌埠、河南洛陽等30余城。

20余城首套房貸利率進入“3時代”

除了首付比例，多地銀行也陸續對首套房貸款利率進行調整。

今年10月20日，人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。盡管10月貸款市場報價利率（LPR）保持不變，但對于首套房貸利率而言，部分特定城市的首套房貸利率正進一步下調，已有超20個城市首套房貸利率進入了“3時代”。

按照規定，新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按10月20日5年期以上LPR為4.3%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按10月20日5年期以上LPR計算為4.9%）。

另按照今年5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布的《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，因此，此前各地首套房貸利率下限為4.1%。

不過，今年9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，明確符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

這也意味著首套房貸利率下限可突破4.1%。

據中指研究院監測數據，截至目前已有20余城將首套房貸利率降至4%以下，包括陽江、清遠、云浮、湛江、濟寧、武漢、貴陽、江門、宜昌、襄陽、天津、包頭、阜陽、石家莊、秦皇島、昆明、大連、大理、瀘州、安慶、恩施州、溫州、瑞安、樂清、舟山、泉州、黃岡等。

諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，天津、貴陽、武漢和襄陽均將利率降至3.9%，石家莊多家銀行將首套房貸款利率由4.1%下降至3.8%，清遠的首套房貸利率最低可至3.7%，為當前最低水平。

58安居客房產研究院分院院長張波指出，房貸利率層面目前已經處于歷史性低點，可以確定的是利率面“政策底”已經逐步清晰。利率調整，尤其是針對首套房利率的降低，可以加快潛在購房者入市的腳步，并且在部分剛需比較集中的城市和區域起到明顯的作用。但對于市場處于降溫通道的城市，拉動的邊際效應正在遞減。

購房成本降至歷史低點

對于購房者而言，當前購房成本已降至歷史低點。

“首付比例出現積極的下調，且利率也到了比較低的水平，這說明今年實際上形成了歷史上較好的信貸環境和政策，購房成本已降至歷史低點。這是購房者需要積極把握的?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進說道。

張波也指出，從目前利率水平以及房價整體表現來看，買房成本已經進入到階段性低點，房貸壓力降至歷史性低點。因此，房地產已現政策底，市場底部也正逐步形成中。從大趨勢來看，雖然未來一段時間政策還會延續放松的態勢，但政策后續再次放松的空間會明顯收窄，市場底部徘徊會持續一段時間，這也是不少城市購房的“窗口期”，隨著保交樓、金融政策的不斷推進，樓市后續會進入到更為平穩的發展期。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜亦提到，今年以來，多部委持續釋放政策利好，各地積極落實“因城施策”，需求端信貸政策不斷優化。信貸政策的進一步寬松有助于降低居民購房成本，緩和市場觀望情緒，帶動住房需求釋放。當前，部分二線城市限購限貸政策仍具備一定優化空間，預計隨著“金融16條”的出臺，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍將繼續改善，降低購房成本、降低購房門檻仍是重要方向。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，接下來，預計調整的城市將會繼續擴圍，其他符合條件的城市也將會陸續跟進，預計接下來調整首付比例、調整認房又認貸將會成為政策調整的一個重要趨勢。