房地產市場企穩回升可期

隨著促進房地產市場平穩健康發展的眾多政策舉措落地見效，房地產市場筑底企穩值得期待。“一城一策”政策工具箱全面打開，將更好滿足剛性和改善性住房需求。從中長期看，房地產行業仍有足夠的支撐取得進一步發展。

當前房地產市場走勢備受關注。房地產市場的發展既要防大起，也應防大落。隨著促進房地產市場平穩健康發展的眾多政策舉措落地見效，房地產市場筑底企穩值得期待。

房貸利率下降正在降低購房者的購房成本。8月22日，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）從4.45％降至4.3％。此前，監管部門已將首套房貸款利率的下限調整為“不低于5年期以上LPR減20個基點”，也就是說，目前首套房貸款利率可低至4.1％。房貸利率的降低大幅減輕了購房者貸款利息負擔，有助于帶動需求回暖。

地方政府的“一城一策”政策工具箱全面打開。除一線等熱點城市外，各地取消限制性政策，因城施策出臺激勵政策，可謂“應放盡放，應出盡出”。“保交樓”是當前一些城市在促進房地產市場平穩健康發展中面臨的首要任務。地方政府正積極推進。據鄭州媒體報道，9月6日《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》發布，要求確保全市所有停工問題樓盤于10月6日前全面復工。與此同時，一些城市結合各地實際，“一城一策”更好滿足剛性和改善性住房需求。有的城市針對首次購房群體和改善性購房群體發放購房補貼，特別是針對青年人和人才購房加大補貼力度。有的城市對購買新房給予貼息優惠，如給予商業貸款**年利息額的15%的貼息。也有城市利用“金九銀十”傳統銷售旺季開展購房節活動，并推行公積金貸款“一人購房全家幫”等支持政策。一些業內專家認為，改善性需求更有待挖掘，有改善需求的家庭，不管是收入水平還是抗風險能力都會更高，因此，可以從降低二套房首付比例和二套房貸款利率等角度，更加積極地釋放改善性住房需求。

租購并舉“一箭雙雕”。目前，濟南市國企平臺在濟南市公開采購9000套社會優質存量房作為租賃儲備房源，原則上收購的房源為整棟未售的商品住宅或公寓。收購現有房源作為租賃房屋，不僅可以為社會提供專業化、規模化、規范化的住房租賃服務，還能起到去庫存的作用。有的城市也提出，房地產去化周期偏長的項目可申請轉化為保障性租賃住房，避免重復建設。將存量商品房轉化為租賃住房能夠兼顧住房租賃發展和房地產去庫存的迫切需要，不失為一個值得嘗試的解題思路。

企業積極穩定經營狀態，對未來發展仍保持信心。從2022年上半年上市房企公布的中期業績看，受房地產行業整體下行態勢影響，企業間的分化也有加劇態勢。統計顯示，有超七成的上市房企上半年歸母凈利潤同比下降。不過，也有一些企業如中海、萬科、保利、華潤、龍湖等企業經營相對穩健，實現盈利。一些企業積極保交付、保質量，堅定了購房者信心，促進了企業經營狀況止跌企穩、穩中提升。房地產開發企業也正在從過去高杠桿、高周轉、高收益的模式逐步向更加注重企業質量的增長轉變。未來精準管理能力強、產品與服務口碑好的企業更容易在市場競爭中獲勝。

房地產融資環境有望進一步好轉。在疫情沖擊和市場下行壓力加大的情況下，一些房地產項目銷售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現問題。紓解房地產行業的資金壓力，成為“保交樓”以及一些房地產開發企業走出困境、健康發展的關鍵。不久前，住建部等有關部門通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目完成建設交付。這筆借款進入具體項目后，預計還將撬動其他資金，銀行貸款跟進，勢必會給地方“保交樓”工作注入強大動力。銀保監會有關負責人多次表態，支持地方做好“保交樓”工作，保持房地產融資平穩有序。相信在落實房地產金融審慎管理的前提下，融資有望持續改善。不過，房地產企業應該清醒認識到，憑借高杠桿實現過快增長的土壤已經不復存在，經歷了此輪房地產行業的波動，應該積極提升抗風險能力。完善融資方式，調整融資規模，注重風險監測等均應成為必修課。

從中長期看，房地產行業仍有足夠的支撐取得進一步發展，潛在的消費需求仍可以激發，城鎮化進程中農村人口走向城市、城鎮之間的人口遷徙仍將產生大量住房需求。值得強調的是，穩樓市相關舉措旨在促進房地產市場平穩健康發展，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位不應也不會改變